不動産の所有権移転の登記を自分でやる

はじめに

今回、諸事情により中古住宅を個人売買で購入することになりました。

今回の中古住宅は投資目的ではありませんが、今後、投資目的などで購入する可能性がゼロではありませんので、所有権移転の登記を自分でやってみようと思います。

司法書士に依頼すると、ネットで調べたところ、2〜10万円くらいのようで、時間がない方は依頼するといいと思いますが、私のように時間があるがお金はない方は自分で登記してもいいかと思います。

なお、登記は不動産の所在地の法務局で手続きを行います。

手続きの流れ

ステップ１．登記簿謄本で権利関係の確認

個人売買ですので、購入する不動産（中古住宅と土地）の権利関係を把握していないと、そもそも売買ができません。以下の３つの確認をしておきましょう。

• 所有者（売り主と一致していないと駄目です。複数人いる場合もあるので注意しましょう）
• 抵当権（抵当権が残っていると基本的に売買は難しいです。抹消するなどスッキリさせないとトラブルの元です）
• 差し押さえ（売買できません）

ステップ２．不動産価格の確定

業者から購入する場合には価格が決まっていますが、個人売買の場合は価格が未決定なことが多いと思います。

個人売買ですので、両者が納得いく価格であれば基本的にはいくらでも良いと思うのですが、税金の問題があります。
贈与税です。あまりに安い価格の場合はみなし贈与となり課税対象となります。

親族間や親子間、夫婦間の売買は特に注意が必要ですが、個人売買も同じだと思います。

不動産鑑定士に依頼すれば適正な価格を提示してくれると思いますが、それも100%ではないそうです。
不動産鑑定士は税務のプロではありませんし、判断は税務署が行うからです。
では、税理士に依頼するといいのではと思いますが、それも結局は税務署の判断ですから100%ではありません。
もし税務署と見解が別れた場合は、裁判ということになり、裁判所の決定が全てということになります。

そもそも不動産鑑定士や税理士に依頼すれば手数料がかかりますので、これも自分で適正価格を見極めたいと思います。

ネットで調べた感じでは、以下のような感じになります。

土地の時価（売買価格）

以下のどちらでも良いようです。

• 路線価（相続税評価額）を元に計算する場合
  • 路線価（相続税評価額）を0.8で割り逆算
  • 路線価評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 地積（土地の面積）となります。
  • 路線価の調べ方
    • 国税庁の財産評価基準書　路線価図・評価倍率表より路線価を確認します。
      掲載されている路線価は千円単位の1平米あたりになります。
    • 奥行価格補正率を国税庁の奥行価格補正率表より取得します。
    • 以下のサイトに詳しく紹介されていますので参考にしてください。
      路線価図の見方と計算方法｜調べ方や土地の評価額の算出法を紹介
• 固定資産税評価額を元に計算する場合
  • 固定資産税評価額を0.7で割り逆算

建物の時価（売買価格）

• 自宅（自用家屋）
  • 固定資産税評価額をもって「時価」
• 賃貸用物件
  • 未償却残高（簿価）をもって「時価」

参考サイト

以下は、土地と建物の時価（売買価格）を参考にしたサイトです。

不動産を親族間で売買する場合 | 大阪市平野区の税理士事務所【日野上総合事務所】

大阪の平野区や東住吉区で税理士をお探しな...

www.hinokami.co.jp

不動産の親族間売買

山野税理士事務所より、不動産の親族間売買についてのお役にたつ情報を提供しています。

yamano-taxan.o.oo7.jp

ステップ４．税金の把握

所有権移転登記

登録免許税額 = (課税標準)×(税率)

• 課税標準
  • 市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格です。
    固定資産課税台帳の価格とは、市区町村役場で発行している証明書（固定資産評価証明書）において、一般的に「本年度価格」、「○○年度価格」又は「評価額」と表記さ れている価格であり、「固定資産税課税標準額」ではありません。
  • 固定資産課税台帳（固定資産評価証明書）の取得について
    • 原則、売主（固定資産税の納税義務者）が行う必要があります。売主以外の場合は委任状が必要です。
    • 印鑑(認印)、顔写真つきの本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)、手数料が必要です。
    • 取得の申請書は各市区町村役場のホームページに掲載してあると思いますので、事前に記入していくとスムーズだと思います。
    • 郵送での請求も可能です。
    • その他、詳しくは各市区町村役場のホームページを閲覧することをおすすめします。
      Googleで「○○市　固定資産評価証明書」などのキーワードで検索すると該当のサイトがヒットすると思います。
  • 1,000円未満の端数は切り捨てます。

• 税率
  • 土地の売買
    • 平成31年4月1日から令和3年3月31日まで
      • 1000 分の 15（1.5%）
    • 令和3年4月1日から
      • 1000 分の 20（2.0%）
  • 土地以外の不動産の売買
    • 住宅用家屋の所有権の移転登記の税率（本則）
      • 1000 分の 20（2.0%）
    • 租税特別措置法第73条
      • 1000 分の 3（0.3%）
      • 住宅用家屋証明書が必要＊今回の私は築20年以上の木造ですので対象外です。
  • 1,000円未満の端数は切り捨てます。

特別措置などで税率がしばしば変わることがありますので、国税庁で確認するようにしましょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

ステップ５．必要書類の準備

法務局への売買における所有権移転の登記申請には以下の書類が必要です。

申請書

• 登記申請書
  • 法務局のサイトの不動産登記の申請書様式について
    上記サイトの「4）所有権移転（売買）登記申請書」に該当します。
  • 記載方法などが上記にある登記申請書の記載例に詳しく書かれていますので、じっくり読むことをおすすめします。

登記申請書の添付情報（書類）

上記の「登記申請書の記載例」に詳しく記載されていますが、ここでは個人売買をメインに抜粋し、また私見なども補足しました。

• 登記識別情報
  所有権取得の登記が完了した際に法務局から発行された権利書ですが、登記した時期により書式が異なります。

  • 現在
    • 登記識別情報通知書
      登記識別情報通知書を封筒に入れ、封をして提出します。
      この封筒には、売主の氏名、登記の目的、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を記載する。
      （以下は法務省のサイトにある登記識別情報通知書のサンプルです）
      • 平成２７年２月２３日以降
      • 平成２７年２月２３日以前
  •  平成１８年以前
    • 登記済証（通称、権利書）の原本
      登記完了後に返却されます。
• 登記原因証明情報
  登記原因証明情報とは、売買の場合は、売買契約書等がこれに当たります。売買契約書に「代金の支払時に所有権が移転する」とする特約がある場合は、売買代金の領収証となります。
  領収書だけでいいのか判断がつかないので、売買契約書と領収書を添付しようと思います。
  • 売買契約書
    • 売買契約書のフォーマットは、登記申請書の記載例の中にあります。
    •  個人売買であっても売買契約書は印紙税（収入印紙）が必要になります。
      平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は軽減措置が取られています。
      国税庁（不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）
  •  領収証
    • 領収証の収入印紙については非営利の場合は不要になります。
      個人でも賃貸用の不動産の売却の場合は必要になります。
• 代理権限証明情報（委任状）
  • 登記の手続きをする購入者が本人の場合は不要です。
    司法書士はもちろん、家族などにお願いする場合は必要になります。
  • 委任状のフォーマットは、登記申請書の記載例の中にあります。
• 印鑑証明書
  • ３ヶ月以内に作成された売主の印鑑証明書
• 住所証明情報
  • 買主の住民票の写しです。＊マイナンバー（個人番号）が記載されていないもの
  • 住民票コードを記載した場合（注２）は，提出する必要はありません。

その他の書類

• 固定資産課税台帳（固定資産評価証明書）
  • 申請自体には必要ありませんが、登録免許税の計算の課税基準額になっています。
    念の為に、持参しましょう。

ステップ６．売買契約書の締結、実行

個人売買ですので大掛かりなことはないのですが、以下が必要です。

• 事前に用意した売買契約書の捺印
• 書類の受け渡し
• 売買代金の支払

ステップ７．法務局へ提出

用意した書類を提出するだけです。その場でチェックを行ってくれないようです。

このときに登録免許税を現金で支払い領収書を受領し、白紙の用紙に貼り付け、申請書と白紙の用紙を一括して綴り割印を押します。領収書に割印は不要です。

これで申請書を提出します。

これから2〜3週間ほどかかるようです。更に修正などで、4〜5回くらい呼び出されて修正が入るようです。
そんなに修正が入る申請システム（仕組み）はどうかと思いますが、チャレンジしてみようと思います。

法務局で相談

法務局では、原則、相談に乗ってくれません。申請書を受理するだけのようです。

しかしながら、「登記手続案内」という相談コーナー的なものを用意しています。
この名称がミソのようで、地域の法務局により異なるかも知れませんが以下のような感じです。

以上のことから、担当者によると思いますが、自分で作った書類の簡易的なチェックもしてくれない可能性があります。私の場合もしてくれませんでした。申請書はA4用紙1枚程度の簡単な書式なのに、なんとも不親切です。

ですので、どちらかといえば、間違っていてもいいから登記申請を出す。そして修正するという流れになると思います。4〜5回くらい呼び出されるのが当たり前のようですし、お金がかかる訳でもありません。ただ時間はかかりますが。

最後に

登記が完了したら、このページで報告します。